Manufacture de Montolieu
Projet Final

I            Extrait cadastral

VIII        Création d’emplois

I/ Extrait cadastral

 

 




II/ Etat des lieux

La manufacture est répartie sur plusieurs corps de
bâtiment de différents siècles. Elle se décompose
en 4 niveaux dont 1 intermédiaire avec une partie
en ruine.

          Surface cadastrale                   12 620m²

 

          Surface totale du bâti                 6 410m²

                  … dont ruines                    2 460m²

 

          Surface des extérieurs               9 100m²

                  …dont jardins                    7 100m²

                  …dont parking                   1 200m²

                  …dont bief                          800m²

 

 

 

	Bâtiments utiles
	Bâtiments en ruines
	Jardins et allées
	Parkings
	Rivière et chenal

 




III/ Projet final

En dehors de la rénovation d’un patrimoine chargé
d’histoire et comme le préconise l’étude de marché
le projet s’appuie sur 3 axes différents :

Création d’un complexe hôtelier

        Création d’un pôle artisanal

Création d’un centre d’hébergement

 

Ces 3 axes aussi complémentaires soient-ils, nous
obligent à réfléchir sur la distribution des surfaces en assumant différentes contraintes liées aux activités :

-      Accessibilité et regroupement des activités
artisanales.

-      Isolement des activités liées au centre
d’hébergement en raison du bruit.

-      Rassemblement des activités liées à
l’hôtellerie dans un lieu sans promiscuité
directe avec les autres.

Nous devons également créer 50 places de parking
tout en préservant des espaces de jardin isolés pour
la détente.

 

Le rez-de-chaussée est accessible directement par
l’impasse de la manufacture, on trouve :

-      Toutes les activités du pôle artisanal.

-     L’accueil, l’administratif et le jardin privé du
centre d’hébergement.

-     Les espaces communs avec la roue à aubes,
les infos générales et historiques.

-      Un parking avec place handicapés et premiers
secours.

-      Un jardin entouré d’eau pour la détente.

-      Une maison d’habitation


REZ-DE-CHAUSSEE :

	Pôle artisanal
	Espace commun et info
	Centre d’hébergement
	Jardins et allées
	Parkings
	Rivière et chenal
	Maison d’habitation

 

 

 

Le 2ème niveau :

Il correspond à un niveau intermédiaire entre le
rez-de-chaussée et le rez-de-jardin pour une partie
des bâtiments.

C’est le  1^er étage des activités du centre
d’hébergement, de l’atelier du livre et le RDC de la
maison de gardien.
 

 ETAGE INTERMEDIAIRE :

	Pôle artisanal
	Centre d’hébergement
	Habitation

.

Le 3ème niveau :

Le 3^ème niveau correspond au 2^ème étage des
bâtiments précédents et au 1^er des autres bâtiments
du RDC.

Il reçoit le 1^er étage du libraire et de la maison de
gardien ainsi que le 2^ème étage du centre
d’hébergement.

Ils correspondent avec le rez-de-jardin qui est
accessible par un grand escalier ou en voiture
par la rue des Pyrénées.

Ici sont regroupées toutes les activités liées à
l’hôtellerie sauf les chambres : Réception, bar,
restaurant, salons, salles de séminaire, salle de
spectacle, jardin d’hiver ainsi que les jardins
privatifs, la piscine et le parking.

REZ-DE-JARDIN 

	Pôle artisanal
	Hôtellerie
	Centre d’hébergement
	Jardins et allées
	Parkings
	Habitation

 

 

 

Le 4^ème niveau :

Le dernier niveau correspond au 2^nd étage d’une
partie des bâtiments du  rez-de-chaussée et au
1^er étage du rez-de-jardin.

On y trouve les 30 chambres de la partie hôtellerie.

 

 DERNIER ETAGE 

Hôtellerie

 




IV/ Axe 1 : L’hôtellerie restauration

L’hôtel est une priorité financière pour nous car il
supportera le plus gros loyer.

Il permettra à Montolieu de proposer un panel
complet d’hébergement: camping, chambres d’hôte
et hôtel.

Il accueillera une clientèle internationale et nationale
venue visiter la Cité de Carcassonne ou Montolieu
Village du livre tout en recherchant des séjours dans
des villages typiques.

Le village profitera pleinement de ces nouveaux
visiteurs tout comme l’hôtel profitera des
retombées des associations et des artisans qui
proposent des stages de formation ou d’initiation.

Pour pérenniser la saison d’hiver, nous devons
disposer d’outils adaptés à la clientèle
professionnelle. Nous réservons de l’espace pour
des salons de séminaire, salle de spectacles et
espace de relaxation.

Le restaurant quant à lui recevra les clients de
l’hôtel et de l’extérieur, il servira également à
confectionner les repas du centre d’hébergement,
ce qui lui permettra de rester ouvert à l’année et
de pérenniser des emplois.

Pour des raisons financières et de sécurité, le projet
hôtelier sera réalisé en 3 phases :

-      Ouverture en 2010 avec 10 chambres, bar
lounge et restaurant ouvert à la clientèle
extérieure, piscine, jardin et parking privatif.

8 emplois créés.

-      Extension à 20 chambres pour la saison
2011 avec salle de relaxation.

3 emplois créés..

-      Nouvelle extension en 2012 avec 30
Chambres et ouverture à l’année avec
clientèle professionnelle et donc, salons
de séminaire et salle de spectacle.

5 emplois créés.

Les salles de séminaire seront accessibles aux
associations et aux artisans qui voudraient les
utiliser pour leurs formations.

Les 400m² de la salle de spectacle pourront
accueillir mariages et évènements locaux.

Le jardin intérieur accessible par le grand escalier
servira d’espace de spectacles, de concerts et de
manifestations diverses pendant la période estivale.

Par extension, il pourra être proposé au Centre d’art
contemporain d’être intégré aux services de l'hôtel
pour une plénière ou un diner-gala de clôture de
séminaire par exemple.

 

V/ Axe 2 : Pôle artisanal:

Sur 2100m² disponibles au total, nous créons dans
les 400m² du shed, 3 ateliers liés au travail du verre
(Souffleur, Perlier d’art, Verrier, Vitrailliste ou
Tailleur).

L’atelier du livre sera déménagé dans un local plus
grand et voisin du centre d’hébergement afin de
faciliter les déplacements de groupes.

Le libraire disposant de 600m², il restera environ
800m² à affecter pour 5 à 8 nouveaux ateliers.

Tous ces artisans indépendants seront regroupés
au sein d’une association ou autre support.
Leur union devant faire leur force, elle aura en
charge la promotion via mailing, internet, salons ou
autre mais aussi la gestion et l’organisation
d’évènements en local ou en extérieur.
Elle devra trouver de nouveaux artisans selon des
critères prédéfinis afin d’avoir un pôle homogène,
complémentaire et solidaire.
Elle les accompagnera dans leur établissement et
servira de relais auprès de nos institutions pour
monter les dossiers de subventions:
FISAC, FSE et autres.

Il va de soit que sans subvention en matière de
reconstruction, les loyers à charge seront élevés.
Il nous faut donc trouver des financements publics,
condition indispensable pour pérenniser leur
installation.

Ces artisans devront si possible avoir une démarche
d’accueil de groupe. Ils pourront par exemple
proposer une gamme complète d’initiation ou de
formation sur plusieurs journées pour les scolaires
du centre d’hébergement, les clients des hôtels
avoisinants ou des groupes logés en chambre d’hôte.

 

 VI/ Axe 3 : Le centre d’hébergement:

Le centre d’hébergement est une priorité pour nos
élus et une attente certaine pour beaucoup
d’activités locales qui vivent de la formation ou qui
voudraient recevoir des groupes pour compléter
leurs services.

La fermeture probable du centre de Revel a mis une
pression énorme sur les associations et les artisans
qui en dépendent. Si le projet du centre périclitait,
cela aurait pour conséquence leur fermeture et la
perte de nombreux emplois.

A contrario, son ouverture à court terme, pérennisera
les activités en place et sera un atout non négligeable
pour les nouveaux arrivants et pour toutes activités
accueillant des groupes dans tout le secteur. Il
permettra de conserver et de créer de nombreux
emplois.

Ce projet qui regroupe des représentants d’élus,
d’associations et d’artisans est aujourd’hui très
avancé, il ne manque que l’étude de marché pour
prouver son intérêt et surtout l’engagement de nos
institutions pour financer son installation et son
fonctionnement.

5 emplois directs seront créés pour cette activité qui
pourrait atteindre les 8 en période de grosses
activités.

 

 

Nous avons réservé 1500m² pour le centre:

Au rez-de-chaussée se trouvent l’accueil,
l’administratif, un salon de détente avec bar et
un ascenseur pour les handicapés.


Le 1^er étage est intermédiaire entre le RDC et le
RDJ, on trouve 15 chambres «enfants» et 5
chambres «accompagnateurs».



Au 2^nd niveau qui correspond avec le RDJ se
trouvent la salle de restauration en relation directe
avec les cuisines de l’Hôtel mais également la salle
de détente, 10 chambres «enfants» et 5 chambres
«accompagnateurs».



Pour qu’il soit financièrement viable, il devra
s’ouvrir aux groupes d’adultes, aux sportifs et aux
classes vacances en période périscolaire et pour
être fiable, il devra être géré de façon autonome
par un professionnel et non par une collectivité.

VII/ La rénovation des bâtiments:

Hélios, propriétaire de la manufacture a autofinancé
l’achat. Son but initial était de créer un Hôtel et de
rénover le reste sur du long terme avec ses loyers.

Les attentes et les motivations de tous ont changé
la donne : aujourd’hui, nous intégrons la création
d’un centre d’hébergement et d’un pôle artisanal qui
n’étaient pas prévus.

Mais, si Hélios peut financer les études générales
et la rénovation de la partie hôtelière avec ses
réserves, des emprunts et le minimum des
subventions accessibles aux Sociétés Civiles
Immobilières, elle ne peut aller au delà.

Le cout moyen estimé de la rénovation est de
850€TTC/m² soit 5.500.000€TTC auquel il faut
rajouter les études, les taxes, les parkings, les
jardins et l’agencement des communs soit un
total minimum de 6.700.000€ dont :

2.400.000€ pour la partie hôtelière.

1.400.000€ pour le centre d’hébergement

1.700.000€ pour le pôle artisanal

La rénovation terminée, la charge de loyer pour les
locataires avoisinera les 100€/m² hors charges
contre 23€/m² aujourd’hui soit :

        300.000€ pour l’hôtel.

150.000€ pour le centre d’hébergement.

210.000€ pour le pôle artisanal

Il faut donc trouver des solutions de financement
pour qu’Hélios puisse réaliser la totalité de la
rénovation des bâtiments et assumer ses crédits,
l’entretien général, la charge foncière, les
assurances ainsi que ses sociétaires mais
également préserver des loyers équitables.

En attendant  que les décisions soient prises pour
le centre d’hébergement, nous allons terminer la
totalité des études dans le but d’être prêt a déposer
les permis.

Pour le reste de l’hôtel et du pôle artisanal, nous
interviendrons par phase en fonction de notre
équilibre financier et des demandes.

La mairie sera mise à contribution pour la voirie,
l’affichage et pour toute l’aide qu’elle pourrait apporter.
Ayant levée la préemption, elle dispose de moyens
qu’elle doit utiliser pour la manufacture car notre
projet répond aux besoins du village et soutient son
développement.

VIII/ Création d’emplois:

La rénovation remet sur le marché 6500m² dédiés
aux commerces et aux services. En plus de ceux
existant, cela va créer de nombreux emplois directs
et indirects.

Les emplois directs sont ceux créer au sein de la
manufacture et les indirects ceux qui seront créer à
l’extérieur mais qui en dépendent en partie : une
association qui embauche pour assumer des stages
d’initiation devenus possible grâce au centre
d’hébergement par exemple.

Nous évaluons dans le tableau suivant les emplois
directs.

L’axe le plus créateur est le pôle artisanal suivi de
l’hôtel. Le centre d’hébergement devant rester une
structure légère pour minimiser ses coûts de
fonctionnement.

IX/ Conclusion:

La rénovation de la manufacture de Montolieu est un
enjeu majeur pour le village et les environs.

En activant un pôle artisanal en adéquation avec le
centre d’hébergement et l’hôtel, nous créons une
synergie créatrice d’emplois.

Même si le coût à supporter pour mener ce projet à
terme peut paraître énorme, les retombées
économiques promettent d’être à la hauteur :

        Regain d’activité et pérennisation des emplois

        Création d’emploi

        Rénovation d’un patrimoine historique

        Accueil de nouveaux flux touristiques

Un projet d’une telle envergure ne peut être mené
par un seul propriétaire privé, il oblige par l’intérêt
général qu’il suscite, l’implication complète et
solidaire de nos institutions.

C’est ce que nous espérons aujourd’hui…